Il contratto di locazione non registrato è radicalmente nullo, come tale insuscettibile di sanatoria. Non producendo effetti, il conduttore avrebbe diritto alla restituzione dei canoni corrisposti mentre il locatore ad una equa indennità dovuta in ragione di una occupazione di fatto dell'immobile che, in mancanza di titolo giustificativo, si atteggia in modo del tutto abusivo.

Il contratto di locazione è stato oggetto, nell'ultimo ventennio, di plurimi interventi normativi che hanno suscitato non poche dispute in dottrina e giurisprudenza: tra queste, un certo rilievo assume quella che attiene alla previsione della nullità negoziale laddove non registrato.

Già tale vizio era stato previsto dall'art. 1, comma 4, L. 431/98 per le locazioni prive della forma scritta cui è stato aggiunto, con la legge finanziaria 2005, quello, per l'appunto che fa discendere la invalidità negoziale nel difetto di un adempimento fiscale quale la registrazione, considerata come requisito ad regolaritatem.

Recita, infatti, l'art. 1 del comma 346 L. 311/2004 – la cui ratio è individuabile nell'intento di combattere più efficacemente l'evasione fiscale nella materia de qua – che "i contratti di locazione (.....) sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati".

Nonostante il tenore letterale della norma, si è sviluppato un rilevante dibattito tra i cultori del diritto, per quanto attiene il reale significato da attribuirsi all'inciso, registrandosi opinioni discordanti che hanno reso necessario anche l'intervento della Corte Costituzionale.

Le questioni che agitano dottrina e giurisprudenza possono compendiarsi attraverso i seguenti interrogativi:

la registrazione della locazione costituisce un requisito di validità o di efficacia del contratto?

la registrazione tardiva del contratto ha efficacia sanante ed eventualmente da quale momento, ex nunc od ex tunc?

l'obbligo di registrazione riguarda solo i rapporti di locazione stipulati successivamente al 01/01/2005 o anche quelli in corso a tale data?... e per il contratto preliminare di locazione?

i canoni versati in forza di un contratto invalido sono ripetibili?

Trattasi di questioni non di poco conto che vengono affrontate nella pratica forense, ancorché con l'andar del tempo sembrano andare scemando in ragione della consapevolezza, che sempre più vanno assumendo le parti del contratto di locazione, in ordine alla obbligatorietà della registrazione, soprattutto per le conseguenze scaturenti dalla sua omissione, mercé anche l'insistenza e l'efficacia persuasiva del legislatore in direzione della necessità dell'adempimento fiscale; e. ciò, come dimostra la recente L. 208/2015 che, riformulando l'art. 13 della L. 421/1918, ha ribadito la nullità del contratto di locazione se non registrato entro 30 giorni, così rendendo maggiormente gravata di effetti l'omissione dell'adempimento fiscale. insuscettibile, invero, di sanatoria decorso il suddetto termine (N. B. perentorio) quantomeno per quelle locazioni stipulate a far tempo dal 01/01/2016, come si evince dal comma 7 del nuovo art. 13 L. 431/98.

Ed è proprio nel collegamento temporale (anche se non strutturale) tra la forma scritta e la registrazione, così come si evince dall'art. 13, comma 1, L. 431/98 novellato, che deve cogliersi, secondo la nota sentenza della Cassazione S. U. 17/09/2015 n° 18214, lo scopo perseguito dal legislatore che è quello "di tutelare la trasparenza del mercato delle locazioni in funzione della esigenza di un più penetrante controllo fiscale".

Detto questo, va subito ricordato, con riferimento, in particolare, alla prima (più dibattuta) questione, che una cospicua parte della giurisprudenza di merito ha nel passato assegnato alla registrazione -resa obbligatoria dall'art. 1, co. 346, L. 311/2004 - il valore di una conditio iuris da cui dipenderebbe la efficacia e non la validità del contratto di locazione. Con la conseguenza che anche se la stessa intervenga tardivamente, rispetto al termine stabilito in via generale dalla Legge Tributaria (30 gg), il contratto produce effetti fin dal momento della sua conclusione (ex tunc). Secondo tale orientamento, l'adempimento dell'obbligo della registrazione opererebbe retroattivamente rendendo efficace il contratto fin dall'inizio; e ciò sulla base della regola di cui all'art. 1360, 1° comma, CC. In questo senso si citano, ex multis, in dottrina: Di Marzio, La nullità del contratto di locazione per omessa registrazione in Giust.Civ.2007, 2, 484; Falabella, Locazione e Fisco: alcune questioni particolari, in Rassegna Locazione e Condominio 2005, 399, Focacci/Ammannati, La nullità del contratto non registrato in Immobili e proprietà 2005, 331. In giurisprudenza si segnalano: Tribunale di Modena 12/06/2006 in Foro.it 2007, 10, 2926; Tribunale di Arezzo 30/01/2007, Tribunale di Reggio Emilia 05/03/2009, Tribunale di Firenze 01/04/2009, Tribunale di Catanzaro 22/07/2010, Tribunale di Bergamo 07/02/2012, Tribunale di Lecce 10/07/2012, Tribunale di Messina 23/05/2013 (tutte in Redazione Giuffrè ,De Jure 2006/2013).

A motivo di tale indirizzo, è stato osservato che non sarebbe conforme al sistema normativo la previsione di nullità del contratto che, come nel caso della omessa registrazione, non sia inficiato da un vizio genetico attinente alla sua formazione. Il riferimento alla nullità sarebbe improprio alla luce della effettiva portata giuridica della norma, all'evidenza voluta per contrastare l'evasione fiscale ed assicurare il pagamento del tributo.

Tale opzione ermeneutica, purtuttavia, non è convalidata dalla giurisprudenza di legittimità la quale con la sentenza in commento (Cass. 25503/2016) esclude in modo perentorio che possa predicarsi, in difetto di registrazione del contratto di locazione, la ricorrenza di una ipotesi di inefficacia negoziale, considerato il dato letterale e testuale dell'art. 1, co. 346, L. 311/2004. Tale disposizione, sancendo espressamente e tassativamente la nullità del contratto in difetto di registrazione, sembra senz'altro rientrare tra "quei casi stabiliti dalla legge, di cui è menzione nell'art. 1418, ultimo comma, CC.

In tal senso, si è espressa anche la Corte Costituzionale (v. le decisioni 420/2007, 389/2008 e 110/2009) la quale, in pratica, "ha elevato la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell'art. 1418 CC".

Tale disposizione, che subordinando il rapporto civilistico all'adempimento di un onere prettamente fiscale, non sarebbe incostituzionale nella misura in cui impedirebbe al locatore l'esercizio del diritto di agire in giudizio per la tutela dei propri interessi. E, ciò, come ritenuto dal Tribunale di Torino (ord. 01/06/2006 in Red. Giuffrè De Jure 2006) che per questo aveva rimesso la questione all'Alta Corte, ritenuta, però, del tutto infondata per inconferenza del parametro evocato (art. 24 Cost.) non introducendo, la norma impugnata, ostacoli alla tutela giurisdizionale.

È appena il caso di osservare che i Giudici di Legittimità, con una decisione contemporanea a quella in esame, hanno precisato che la previsione dell'art. 1, comma 346, L. 311/2004, a mente del quale i contratti non registrati sono nulli, si applica solo a quelli stipulati dopo la sua entrata in vigore, sulla base del criterio generale di cui all'art. 11 delle Preleggi e considerata l'assenza di una previsione normativa che imponga la registrazione dei contratti in corso (Cass. 28/12/2016 n° 27169).

Sulla questione dell'applicabilità dell'art. 1, comma 346, L. 311/2004, ai rapporti instaurati dopo il 01/01/2005, vi è stata nel passato in verità qualche opinione discordante - come quella espressa dal Tribunale di Palermo, con la decisione 25/03/2009 (in Red. Giuffrè De Jure 2009) - il quale ha ritenuto che le modifiche introdotte da detta disposizione normativa, sicuramente non applicabili a quelli esaurite a tale data, senz'altro disciplinati dalla vecchia disciplina, lo sarebbero, invece. per le c.d. locazioni "aperte", cioè ancora efficaci alla data del 01/01/2005: e.ciò, non retroattivamente ma ex nunc, ossia producendo effetti negoziali per il solo periodo successivo alla entrata in vigore della Legge Finanziaria del 2004.

In buona sostanza la norma sopravvenuta non inciderebbe sulla validità di un contratto già stipulato impedendo solo che il rapporto continui a svolgersi secondo modalità divenute ormai contra legem.

La ricordata distinzione tra nullità ed inefficacia non è senza importanza laddove si consideri il brocardo "quod nullum est nullum producit effectum".

Non producendo, il contratto nullo, alcun effetto, la Suprema Corte ha potuto argomentare che "la prestazione compiuta in esecuzione di un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall'art. 2033 CC".

Sarebbe, infatti, inconcepibile che un contratto di locazione nullo possa produrre i suoi effetti perché il rapporto si è svolto di fatto.

Secondo i Giudici di Palazzo Cavour, le ipotesi in cui il legislatore attribuisce rilievo giuridico allo svolgersi di un rapporto contrattuale nullo sono , infatti, eccezionali, come nel caso del lavoro dipendente di fatto. È solo l'esistenza di una norma espressa che consente di attribuire rilievo ad un rapporto di fatto: norma che in tema di locazione manca.

In buona sostanza, la nullità del contratto di locazione per difetto della sua registrazione abiliterebbe il conduttore, da un lato, a richiedere la restituzione di quanto pagato e, dall'altro, il locatore a svolgere azioni di risarcimento danni ex art. 2043 CC o di indebito arricchimento ex art. 2041 CC in ragione del fatto che, comunque, il primo ha potuto godere dell'immobile ancorché in assenza di un idoneo titolo.

Detto questo, la questione andrebbe approfondita per i chiari risvolti che sul piano patrimoniale possono conseguire in ragione di una nullità che, in quanto tale, ed in assenza di disposizioni contrarie, non è suscettibile di sanatoria.

La contraria opinione di parte della giurisprudenza di merito (v. ex multis Tribunale di Bari 24/10/2011 e Tribunale di Napoli 19/10/2009 in Redazione Giuffrè De Jure 2009/2011) – secondo cui la nullità del contratto di locazione in difetto di registrazione tempestiva sarebbe sanabile con effetto ex nunc dal momento in cui viene effettuato l'adempimento fiscale, assimilabile alla conferma di un negozio nullo, rendendo esigibile, da quello stesso momento, i canoni maturati successivamente alla regolarizzazione fiscale e non corrisposti dal conduttore – non si lascerebbe seguire in ragione della circostanza che nel Codice Civile (art. 1423) la nullità in linea di principio non è sanabile a differenza del mero illecito tributario.

La sanatoria dell'illecito tributario, però, come giustamente rilevato dalla Corte di Appello di Roma nella sentenza 24/06/2015 n° 3753, non si estende alla disciplina contrattuale in ossequio del principio di indifferenza tra ambito negoziale ed ambito fiscale. E ciò ancorché una peculiare sanatoria ex nunc sia stata introdotta anche nella legislazione civile in virtù dell'art. 3, co. 8 d 9, D.lgs. 23/11, dichiarati però costituzionalmente illegittimi dalla sentenza dell'Alta Corte 50/14; la quale, come è noto, intervenuta anche sulla rimessa questione di illegittimità costituzionale dall'art. 5, co. 1, del DL 47/2014 convertito con modificazioni dall'art. 1, comma 1, della legge 23/05/2014 n° 80, ne ha dichiarato la non conformità con sentenza 169/2015.

Posto dunque che la interpretazione più accreditata declina nel senso della nullità insanabile della locazione non registrata, occorre, a questo punto, esaminarne le conseguenze nei rapporti tra le parti, primo fra tutti quello relativo al pagamento del corrispettivo della locazione di fatto perché nulla e, quindi, ab origine, priva di qualsivoglia effetto.

Quid iuris nel caso in cui il conduttore abbia corrisposto i canoni di locazione pattuiti o nel caso inverso in cui non abbia versato alcunché?

La nullità insanabile del contratto di locazione non potrebbe avere altro effetto se non quello della non debenza del corrispettivo con la conseguente applicazione delle regole dell'indebito oggettivo, menzionate nella sentenza della Cassazione 25503/2016.

In virtù di dette regole, allora, il conduttore avrebbe diritto a ripetere le somme versate in ottemperanza di un contratto nullo ma la particolare sua condizione di detentore qualificato della cosa, ancorché di fatto, lo esporrebbe alla legittima richiesta del locatore di una indennità commisurata alla occupazione sine titulo dell'immobile.

La chiave di volta per vedere soddisfatte le ragioni del locatore, che comunque ha messo a disposizione del conduttore il proprio immobile, è rappresentata, come ricorda la Cassazione 25503/2016, dall'art. 2043 CC e dall'azione generale di arricchimento senza causa ex art 2041 CC che devono (è ovvio) essere specificamente proposte, in via riconvenzionale, laddove, ad esempio, il conduttore, rilasciato l'immobile, abbia proposto azione di ripetizione per ottenere la restituzione degli "pseudo canoni" versati.

Sul punto è bene ricordare che parte della dottrina, contrariamente a quanto affermato nella sentenza dell a S.C. in commento, ritiene che il locatore non possa utilmente esperire l'azione generale di arricchimento atteggiandosi, la relativa domanda, priva di meritevolezza a causa della nullità per contrarietà a norme imperative di ordine pubblico del rapporto negoziale sottostante (Di Calvo, La locazione, in Trattato di diritto privato a cura di Bezzone, 2016, 4). In tal senso (secondo la citata dottrina), il conduttore potrebbe legittimamente svincolarsi dalla obbligazione di pagamento, ciò essendo giustificato dall'intenzione del legislatore di punire il locatore, colpevole di evasione fiscale.

A prescindere da tale suggestiva opinione, l'interrogativo riguarda le modalità attraverso cui commisurare il corrispettivo (recte , indennità) dovuta dal conduttore in virtù del godimento del bene, essendo indubbio che l'occupazione dell'immobile, ancorché in virtù di un contratto nullo, sia fonte di un nocumento per il proprietario derivante dalla mancata disponibilità del bene.

La soluzione di determinare la indennità di occupazione in misura paria a quella dello "pseudo canone" (canone figurativo) fino ad allora versato non corrisponderebbe a giustizia perché si finirebbe per attribuire efficacia ad un contratto nullo, vanificando perciò gli stessi scopi perseguiti dal legislatore con la sanzione di nullità del contratto non registrato.

Queste, in estrema sintesi, le determinazioni adottate in particolare dal Tribunale di Roma il quale, con due interessanti ed argomentate sentenze (del 01/10/2014 in Altalex 2014 e del 21/12/2015 in Giur. Italiana 2016, VI, 1356) ha affermato che: 1) attraverso la consegna dell'immobile, da parte dello pseudo locatore allo pseudo conduttore, quest'ultimo assume la posizione di possessore in buona fede con la conseguenza, che in assenza di un rapporto di locazione non è tenuto a versare un canone senza però poter vantare alcun diritto di restituzione in quanto espressione di una obbligazione naturale o, comunque, espressione di uno spontaneo riconoscimento dell'arricchimento del proprietario; 2) dal momento della richiesta dell'immobile, la posizione del possessore di buona fede si atteggia in mala fede con obbligo di rilascio e pagamento (da quel momento) di un equo indennizzo, che non può essere equiparato al valore locatizio figurativo, di cui all'art. 1591 CC, in assenza di un rapporto valido di locazione e che invece va commisurato in via equitativa attraverso il ricorso all'istituto dell'arricchimento senza causa considerando solo la diminuzione patrimoniale e non anche il lucro cessante.

Avviandoci a conclusione, va precisato che la ricostruzione delle fattispecie giuridiche afferenti quei rapporti di fatto che vengono creati in forza di contratti nulli per effetto della loro mancata registrazione ex art. 1, comma 346 L. 311/2014, riguardano tanto le locazioni per uso abitativo quanto quelle per uso diverso. Per le prime la legge 431/1998 ha previsto un'altra ipotesi di nullità, non contemplata per le seconde, ossia quella afferente alla mancata stipulazione del contratto in forma scritta, associando i due adempimenti, ai fini della nullità del contratto di locazione, con la novella del 2016.

Detta infatti l'art. 13, comma 1, L. 431/98, attualmente in vigore che è "nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione inferiore a quello risultante dal contratto scritto o registrato"

Secondo il Tribunale di Torino (v. sentenza 21/04/216 in www.Il Caso.it 2016) "sono nulli i contratti di locazione ad uso abitativo non registrati entro il termine di legge. L'azione di conformazione del contratto di cui al comma 6, seconda parte dell'art. 13 L. 431/1998, come novellato con L. 208/2015 (legge finanziaria 2016), è applicabile a tutti i contratti stipulati dopo l'entrata in vigore della L. 431/1998, ossia con decorrenza dal 30/12/1998, in forza del disposto di cui al comma 7 dell'art. 13 L. 431/1998 nel testo novellato.

In seguito alle modificazioni dell'art. 13 L. 431/1998 introdotte con L. 208/2015 (legge finanziaria 2016), a fronte di un contratto nullo per mancanza di tempestiva registrazione il conduttore può avvalersi in via di azione di due rimedi alternativi: a) l'azione di conformazione legale del contenuto del contratto ex art. 13, comma 6, seconda parte, L. 431/1998, con restituzione delle somme eccedenti medio tempore corrisposte; b) l'azione di restituzione dell'indebito a norma degli artt. 2033 e ss. CC. In via di eccezione il conduttore può avvalersi altresì della disciplina di cui all'art. 13, comma 5, L. 431/1998 come novellata con L. 208/2015.

L'azione di conformazione del contratto di cui all'art. 13, comma 6, ultima parte, L. 431/1998, come modificato con L. 208/2015 (legge finanziaria 2016), prevista per l'ipotesi di nullità per mancata tempestiva registrazione del contratto, non è soggetta al termine di decadenza di sei mesi previsto dal medesimo articolo in relazione ad ipotesi diverse".

In definitiva è prevalente la tesi che alla mancata registrazione tempestiva del contratto di locazione consegua una nullità insanabile tanto per le locazioni commerciali quanto per quelle abitative con l'avvertenza che, per le prime, può mancare la forma scritta (non espressamente prevista a pena di nullità ma richiesta per l'essenza del contratto ( che è prassi fare per iscritto per poi registrarlo) ma non per le seconde.

Secondo il Tribunale di Milano ( dec. 15/06/2016 n° 6882 , in Red. Giuffrè, De Jure 2016), a seguito dell'entrata in vigore (a far tempo dal 01/01/2016) del nuovo art 13 della L. 431/1998 (riformulato dall'art.59 della citata legge 208/2015, c.d. di stabilità 2016 ) i contratti di locazione abitativi che non vengono registrati, entro il perentorio termine di 30 giorni dalla loro stipulazione, sono nulli ed una registrazione tardiva è inidonea a ridare efficacia al contratto che deve, dunque, ritenersi invalido, fin dal momento in cui è stato sottoscritto dalle parti, per la presenza di un vizio coevo alla sua formazione. E ciò per quanto riguarda i contratti stipulati a far tempo dal 01/01/2016, mentre gli stessi contratti conclusi prima e, quindi, ricadenti sotto diversa disciplina, sarebbero validi purché la registrazione avvenga prima della introduzione della domanda giudiziale.

Va, infine, ricordato che l'obbligo di registrazione, di cui all'art. 1, co. 346, L. 311/04, non si applica al contratto preliminare di locazione riferendosi la norma ai soli contratti definitivi che attribuiscono ad una delle parti la disponibilità del bene, mentre, per altro verso, la ricordata finalità antielusiva non è configurabile rispetto ad un preliminare del quale non sorge l'obbligo di pagamento del canone ( Cass. 27/01/2017 n. 2037)

Maggio 2017 - Avv. Antonio Arseni Foro di Civitavecchia