Particolare casistca relativa alla misurazione della distanza per l’apertura di vedute la si ha in occasione di fondi “a dislivello”.

In un caso particolare, relativo alla misurazione delle distanza per l’apertura di vedute (cfr., amplius, "Distanze e confini, tutela giurisdizionale e risarcimento", Cedam, Padova 2009), rappresentato dalla presenza di un “incasso” (o incavo) nel muro, si è deciso che la distanza di m. 1,50 prevista dall'art. 905 c.c., per l'apertura di vedute verso il fondo del vicino, deve misurarsi dalla faccia esterna del muro e non da quella interna.

Nel caso di nuova costruzione in appoggio (o in aderenza) ad un muro addossato al muro in cui si apre la preesistente veduta del vicino, la giurisprudenza si è pronunciata per l’applicabilità dell’articolo 905 c.c., e non del 3° comma dell’articolo 907 c.c..

La distanza per l’apertura di vedute deve essere rispettata anche nel caso la veduta sia limitata dalla presenza di un muro cieco del fabbricato del vicino.

SOMMARIO:
1. L’attuazione della direttiva comunitaria n. 94/47/CE e la nascita della « multiproprietà immobiliare ». – 2. Segue: la natura giuridica della multiproprietà immobiliare. – 3. Altre forme di multiproprietà diverse da quella immobiliare: la « multiproprietà azionaria ». – 4. Segue: la « multiproprietà alberghiera ». – 5. L’esercizio dello ius poenitendi.

La norma dell'art. 2644 del codice civile, che disciplina gli effetti della trascrizione degli atti indicati nell'art. 2643 dello stesso codice, riguarda tutte le ipotesi di una pluralità di alienazioni immobiliari eseguite dal medesimo "dante causa" e, quindi, si riferisce sia all'ipotesi del duplice trasferimento del diritto di proprietà, in tempi successivi, a distinti acquirenti, sia a quella della cessione, in tempi successivi, in favore di distinti soggetti, della proprietà e della costituzione di un diritto reale limitato come l'usufrutto o la servitù.
Nell'ipotesi di un contratto di alienazione del diritto di proprietà di un immobile, nel quale sia inserita una c.d. riserva d'usufrutto (cfr., amplius, "Usufrutto, uso e abitazione", Cedam, Padova 2010), tale riserva potrà essere opposta in ogni caso, ai successivi acquirenti, dall'originario dante causa.

L'espressione "affacciarsi", nella definizione della veduta (art. 900 c.c.), denota la posizione che l'osservatore di media altezza assume per potere, comodamente, senza pericolo e senza l'ausilio di alcun mezzo artificiale, vedere obliquamente e lateralmente su fondo altrui, tenendo il petto, protetto dall'opera, a livello superiore a quello massimo dell'opera stessa e sporgendo il capo oltre tale livello, in modo da essere notato anche dall'esterno.

Quanto alla destinazione permanente e normale dell’opera, quale requisito per l’esistenza di una veduta (cfr., amplius, "Distanze e confini, tutela giurisdizionale e risarcimento", Cedam, Padova 2009), è necessario tener conto dell’evolversi naturale della situazione in atto.

Nonostante la presenza di una ringhiera non consenta di escludere, in astratto, l’esistenza di una veduta, recinzioni munite di punte che non consentano la comoda prospectio impediscono la qualifica giuridica di “veduta”.