Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 21/10/2016

Condominio: ricostruzione o riparazione di edifici distrutti o danneggiati da eventi sismici - Riccardo Mazzon

Il perimento, totale o per una parte che rappresenti i tre quarti dell'edificio condominiale, determina l'estinzione del condominio per mancanza dell'oggetto, in quanto viene meno il rapporto di servizio tra le parti comuni, mentre permane, tra gli ex condomini, soltanto una comunione pro indiviso dell'area di risulta, potendo la condominialità essere ripristinata solo in caso di ricostruzione dell'edificio in modo del tutto conforme al precedente.

Recentemente è stato notato come la validità delle deliberazioni dell'assemblea condominiale, approvate con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, comma 2, del codice civile, nel caso in cui tale delibera autorizzi la ricostruzione o la riparazione di edifici distrutti o danneggiati da eventi sismici, non abbia un'efficacia limitata alle parti comuni dell'edificio, ma trovi applicazione anche con riguardo a quelle porzioni del fabbricato che rientrano nella proprietà esclusiva di ciascun condomino; ciò in virtù del disposto di cui all'art. 12 comma 3 l. 14 maggio 1981 n. 219 (ora trasfuso nell'art. 15 comma 3 d.lg. 30 marzo 1990 n. 76); invero, stando al tenore letterale e logico del succitato articolo, la ricostruzione è un fenomeno unitario, il quale coinvolge l'edificio condominiale nella sua interezza, non essendo possibile scindere, sul piano progettuale e realizzativo, le opere relative alle parti in proprietà esclusiva;

"conseguentemente, il riferimento, contenuto nella norma, alle "deliberazioni condominiali relative all'opera di ricostruzione", deve essere inteso con riguardo alla totalità del fabbricato, senza alcuna distinzione tra parti comuni e parti esclusive" (Trib. Potenza 9 marzo 2010, n. 266, GDir, 2010, 24, 78).

Peraltro, nel caso in cui sia imposto a taluni proprietari di ricostruire fuori sito ed insieme ad altri si configura, di necessità, una situazione difforme da quella preesistente e non può che applicarsi la disciplina di cui al comma 3 dell'art. 15 l. n. 76 del 1990, "con il riconoscimento della validità delle delibere in punto di ricostruzione adottate con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c." (Trib. Avellino 18 maggio 2004, GNap, 2004, 338).

Chi prevale, inoltre, tra chi vuole ricostruire l"edificio condominiale e chi vi si oppone?

In applicazione estensiva dell"ultimo comma dell"art. 1128 c.c., secondo il quale il condomino che non intenda partecipare alla ricostruzione è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà (cfr., amplius, il capitolo tredicesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), nel conflitto tra il condomino che vuole ricostruire l"edificio condominiale demolito ed il condomino che vi si oppone, prevale la volontà del primo; infatti, l'area di risulta dalla demolizione di un edificio condominiale, sita in un centro abitato, è destinata alla ricostruzione dell'edificio,

"finché i partecipanti alla comunione del suolo non decidano concordemente di mutarne la destinazione" (Cass., sez. II, 15 ottobre 1977, n. 4414, CIV, 2010, 10, 43; RGE, 1978, I, 468).