Vendita di immobile privo del certificato di agibilità valida, benché risolubile – Cass. 2294/2017 – Nelson Alberto CIMMINO

La Suprema Corte torna ancora una volta ad occuparsi delle conseguenze della vendita di immobile privo del certificato di agibilità.

Con la sentenza in commento gli ermellini non si discostano dall"orientamento ormai consolidato (ex multis Cass. 19 dicembre 2000, n. 15969; Cass. 28 marzo 2001, n. 4513; Cass. 15 maggio 2003, n. 7529; Cass. 20 aprile 2006, n. 9253; Cass. 27 luglio 2006, n. 17140; Cass. 16 giugno 2008, n. 16216; Cass. 7 ottobre 2008, n. 24729; Cass. 23 gennaio 2009, n. 1701; Cass. 27 novembre 2009, n. 25040; Cass. 11 ottobre 2013, n. 23157) secondo cui integra ipotesi di consegna di aliud pro alio il difetto assoluto della licenza di abitabilità.

Il certificato di agibilità rientra fra i documenti necessari per l"uso della cosa, senza il quale non è possibile il godimento della cosa.

In altri termini, il predetto certificato è da ritenere un requisito essenziale della cosa venduta in quanto rende l"immobile idoneo ad assolvere una determinata funzione economico-sociale e quindi a soddisfare i concreti bisogni che inducono il compratore all"acquisto.

La violazione dell"obbligo di consegna del certificato di agibilità - si legge nella sentenza in commento - può dunque legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l"eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, abbia già presentato una domanda di condono per sanare l"irregolarità amministrativa dell"immobile; inoltre è irrilevante la concreta utilizzazione dell"immobile ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari.

Il venditore può però dimostrare che l"immobile presenta tutte le caratteristiche igienico sanitarie necessarie per un determinato impiego e che, pertanto, la licenza predetta, benché di fatto non rilasciata, possa essere data dalla competente autorità (Cass. 20 aprile 1973, n. 1141).

Nella presente nota ci preme soffermarci criticamente, in modo particolare, su una affermazione della sentenza in commento (in realtà non nuova ma già presente in altre pronunce, tra cui Cass. 21 gennaio 2013, n. 1373, Trib. Belluno 8 settembre 2016), secondo cui "il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l"obbligo di consegnare all"acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l"immobile stesso è incommerciabile".

Si tratta di un affermazione non corretta e fuorviante in quanto l"immobile non è commerciabile (ed il relativo atto è sanzionato con la nullità ai sensi dell"art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, e dell"art. 46 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) solamente nel caso in cui sia abusivo, cioè l"incommerciabilità "è circoscritta soltanto agli immobili eseguiti in assenza di concessione o in totale difformità da essa (nei casi in cui si abbia condizioni di equiparazione alle prime), mentre non sono oggetto ad alcun limite alla commerciabilità gli abusi di minore gravità che restano assoggettati alle sanzioni di tipo amministrativo o penale" (in tal senso Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici del 17 giugno 1995, n. 2241, in G.U. Serie Generale n.192 del 18-8-1995 - Suppl. Ordinario n. 102).

Al contrario, se l"immobile è dotato dei requisiti minimi di regolarità urbanistica (per cui non può ritenersi "totalmente abusivo"), esso può formare oggetto di validi negozi giuridici, anche se privo dell"agibilità, ferma restando l"applicazione di eventuali sanzioni di carattere amministrativo o penale e la responsabilità contrattuale del venditore nei confronti della parte acquirente.

In sostanza, se l"immobile è stato edificato in assenza di provvedimento autorizzativo ovvero in totale difformità dello stesso (e tali abusi non risultano condonati), l"incommerciabilità non deriva dalla mancanza del certificato di agibilità ma dalla più grave circostanza (a monte del rilascio dell"agibilità) rappresentata dalla mancanza dei requisiti sostanziali di regolarità urbanistica; se, invece, l"immobile è regolare dal punto di vista urbanistico, il fatto che per lo stesso non sia stata rilasciata l"agibilità non incide sulla possibilità di disporne: basti pensare alla vendita di fabbricati in corso di costruzione, di unità collabenti o di immobili appena ultimati per i quali è ancora in corso il rilascio dell"agibilità, sulla cui validità nessuno nutre dubbi.

Non esiste, in realtà, nel nostro ordinamento giuridico alcuna norma che contempli l"obbligo del preventivo rilascio del certificato di abitabilità perché si possa alienare un immobile strutturalmente destinato ad essere abitato, sia che il trasferimento di proprietà avvenga mediante atto negoziale ad affetti meramente obbligatori che ad effetti reali.

Il trasferimento di proprietà di una unità edilizia priva di licenza di abitabilità, non è dunque nullo sotto il profilo della illiceità, una tale valutazione in termini di liceità attenendo solo all"attività di produzione della cosa (costruzione abusiva). In altre parole, l"atto di trasferimento di proprietà di un immobile senza agibilità (ma urbanisticamente regolare) non presenta oggetto illecito (Cass. 11 agosto 1990, n. 8199; conf. Cass. 29 marzo 1995, n. 3687. In dottrina G. Casu, Appunti sul certificato di agibilità, in Riv. not., 2007, 395).

Può dunque concludersi, in linea con quanto esattamente affermato dalla Suprema Corte in una recente pronuncia, che il certificato di agibilità, pur essendo un elemento essenziale ai fini del godimento della cosa, non costituisce condizione di validità della compravendita, la quale è e rimane valida, pur essendo risolubile per inadempimento da parte del venditore (Cass. 8 febbraio 2016, n. 2438).