Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 22 ottobre 2014, n. 22352, Pres. Russo, Rel. Rubino

La Cassazione, con la sentenza in epigrafe, affronta ancora una volta la tematica del danno da ritardato rilascio di immobile, dettando i criteri valutativi per l"individuazione del danno risarcibile.

Nel caso analizzato dai giudici di legittimità, una s.p.a. conveniva in giudizio altra persona giuridica per sentirla condannare al risarcimento dei danni occorsi per via del ritardato rilascio di due immobili concessi in locazione. Il locatore, in particolare, lamentava che, a seguito della disdetta dei contratti di locazione formulata dal conduttore, si era messo immediatamente alla ricerca di un nuovo conduttore o addirittura di un acquirente, tanto da trovare un soggetto interessato all"acquisto di entrambi gli immobili fino al punto di formulare al proprietario proposta irrevocabile di compravendita con termine di validità.

L"attore lamenta quindi che, a seguito del mancato rilascio degli immobili entro la data stabilita, inutilmente richiedeva all"offerente una proroga dell"efficacia della proposta di acquisto, vedendo quindi sfumare l"affare.

Soltanto a distanza di tempo il proprietario riusciva comunque a vendere gli immobili, ma ricavandone un importo inferiore rispetto all"offerta precedentemente ricevuta. Pertanto chiedeva il risarcimento del danno derivante dalla differenza tra quanto avrebbe potuto guadagnare a fronte di una concreta offerta ricevuta e quanto successivamente ed effettivamente incassato da una seconda trattativa.

Dopo un iter altalenante nei giudizi di primo e secondo grado, viene adita la S.C..

E" interessante soffermarsi su alcuni passaggi della pronuncia, laddove si chiarisce che ai fini della configurabilità del maggior danno da ritardo nella restituzione del bene locato, ex articolo 1591 c.c., debbono essere provate la situazione di mora del conduttore, il maggior danno subito dal locatore (prova che deve essere fornita secondo le regole ordinarie e, quindi, allegando e documentando più vantaggiose proposte di locazione o concrete possibilità di vendita dell"immobile occupato o anche mediante presunzioni) e deve essere dimostrata l"esistenza del nesso di causalità tra il ritardo nella riconsegna e la perdita della proposta vantaggiosa.

Ai fini della corretta formulazione del giudizio volto all"accertamento del nesso di causalità tra ritardo e perdita dell"occasione vantaggiosa, esso deve essere strutturato come giudizio prognostico con valutazione ex ante, ovvero occorre chiedersi, ponendosi nella situazione del locatore ovvero utilizzando gli elementi di conoscenza a sua disposizione nel momento di compiere la scelta, se, qualora il fatto dannoso, nel caso di specie, il ritardo nell"adempimento della obbligazione di rilascio, non si fosse verificato, avrebbe l"attore potuto evitare il danno, consistente nella perdita di una più favorevole occasione di vendita. In caso di risposta affermativa il danno da ritardo nell"inadempimento sussiste (ed è da quantificarsi nel corso del giudizio di merito) ed è imputabile al comportamento del conduttore.

Altrimenti, se questo accadimento, il ritardo nella riconsegna, risulta irrilevante o comunque non determinante, nel senso che pur in presenza di esso il locatore avrebbe potuto concludere l"affare (o all"opposto, ma la questione non e" affrontata sotto questo profilo, se in ogni caso il locatore non avrebbe per altri motivi concluso l"affare), non esiste la prova del nesso causale, e l"eventuale perdita dell"occasione favorevole non sarà imputabile al conduttore ed al ritardo con cui questi ha rilasciato l"immobile.

Per fare questo ragionamento con coerenza logica e seguendone le regole, il giudice si deve porre nelle condizioni del danneggiato ex ante ovvero al momento di compiere la scelta, e non deve inserire quegli elementi di fatto che solo dopo si sono verificati o di cui solo successivamente il danneggiato ha acquisito conoscenza e che quindi non possono aver inciso sulla sua scelta.

Di seguito il testo integrale della pronuncia.