Il difetto di insonorizzazione dell"immobile compravenduto rientra a pieno titolo tra quei vizi rilevanti ex artt. 1490 e 1491 c.c. che incidono sul godimento e sull"uso della cosa e/o che ne diminuiscono il valore: la tutela che gli viene accordata è efficace ed incisiva, ma particolarmente stringente ed esigente sotto il profilo temporale, in risposta ad istanze di certezza.

Il rimedio è estimatorio o redibitorio, salvo in ogni caso il risarcimento del danno e l'alternativa è secca:  il rimedio prescelto, tuttavia, è azionabile solo ove sia ottemperato da parte dell"acquirente, a pena di decadenza, l"onere di denuncia del vizio entro 8 giorni dalla scoperta dello stesso e sempre che non sia trascorso più di un anno della consegna della res: il giorno della scoperta del vizio, peraltro, deve ritenersi quello in cui l"acquirente ha la certezza della sussistenza dello stesso, accertandone la sua gravità.

Tuttavia alcuna garanzia è dovuta quando l"acquirente conosceva o poteva conoscere, secondo l"ordinaria diligenza, l"esistenza del vizio o dello stesso l"alienante lo abbia informato e ciò nonostante lo abbia accettato, acquistando la cosa.

E" invece dibattuto il tema dell"accertamento del vizio di insonorizzazione ovvero dei criteri sulla scorta dei quali accertare la sussistenza del vizio: la normativa speciale ha peraltro contribuito ad alimentare il dibattito in quanto foriera di non poche incertezze interpretative.

Segnatamente, l" art. 11, co. 5 Legge 7/7/2009, n. 88, in vigore, come detto, dal 29/7/2009 (introdotto nella delega al Governo per il riordino della disciplina in materia di inquinamento acustico al fine di garantire l"applicazione delle disposizioni contenute nella direttiva 2002/49/CE del Parlamento europeo e del Consiglio del 25 giugno 2002, la quale assume tra i propri obiettivi «un elevato livello di tutela della salute e dell'ambiente»), disapplica il DPCM 5/12/1997 in che disponendo che «in attesa del riordino della materia, la disciplina relativa ai requisiti acustici passivi degli edifici e dei loro componenti di cui all"articolo 3, comma 1, lettera e), della legge 26 ottobre 1995, n. 447, non trova applicazione nei rapporti tra privati e, in particolare, nei rapporti tra costruttori-venditori e acquirenti di alloggi sorti successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge».

Successivamente l"art. 11, co. 5, L. 7/7/2009, n. 88 viene sostituito dall"art. 15 della legge 4/6/2010 n. 96 secondo cui «in attesa dell'emanazione dei decreti legislativi di cui al comma 1, l'articolo 3, comma 1, lettera e), della legge 26 ottobre 1995, n. 447, si interpreta nel senso che la disciplina relativa ai requisiti acustici passivi degli edifici e dei loro componenti non trova applicazione nei rapporti tra privati e, in particolare, nei rapporti tra costruttori-venditori e acquirenti di alloggi, fermi restando gli effetti derivanti da pronunce giudiziali passate in giudicato e la corretta esecuzione dei lavori a regola d'arte asseverata da un tecnico abilitato».

La disapplicazione del DPCM in punto di requisiti acustici passivi imposta dalle novelle legislative, tuttavia, non determina alcun vuoto normativo, poiché essa non intende certo escludere l"applicazione della garanzia di cui agli artt. 1490 e 1491 c.c..

Pertanto, premessa l"applicazione di tale disciplina, in mancanza della possibilità di ricorrere ai fini dell"accertamento del vizio alla normativa speciale, deve farsi riferimento alle regole generali dettate dal codice civile, alla luce delle quali occorre tenere conto delle norme tecniche di insonorizzazione degli edifici e dei canoni tecnici sulle sorgenti sonore suggerite dalle ordinarie regole dell'arte entro cui può rilevare anche il suddetto DPCM il quale, pur se privo di valenza normativa, ben può essere assunto a parametro tecnico di riferimento.