Sono valide le clausole apposte nei contatti di locazione di immobili ad uso commerciale, con cui si prevede di aumentare progressivamente il canone di locazione fino a giungere al corrispettivo pattuito ( c.d. aumenti a  scaletta) , purchè fissate alla firma del contratto e sulla base di elementi oggettivi e predeterminati tali da far escludere l"intento elusivo di una norma imperativa di legge (art.32 L.392/1978), la cui violazione, ai fini della nullità del patto, va allegata e dimostrata da chi intende avvalersene.

È legittima la previsione contrattuale nella locazione per uso diverso da quello abitativo di un canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive al tempo nell"arco del rapporto?

L"interrogativo attiene alla prassi, sovente utilizzata nei rapporti di locazione degli immobili commerciali, di pattuire la misura del canone "a scaletta" come su usa dire, ossia prevedendo un aumento del canone annuale differito nell"arco del termine di durata della locazione.

Ed, invero, per non incorrere nella nullità del patto di aumento del canone – derivante dal combinato disposto dell"art. 32 e 79 L. 392/78, per cui l"aggiornamento del corrispettivo non può aver luogo in termini quantitativamente superiori – è invalsa la consuetudine di stabilire, fin dal momento della stipula e per l"intera durata di sei anni, un certo canone annuale con l"intesa, però, che il pagamento del corrispettivo, convenuto in quella determinata misura, debba avvenire a partire da un certo periodo di tempo, oppure attraverso differenziate variazioni di anno in anno fino ad attestarsi definitivamente in quella stessa misura originariamente stabilita e destinata a rimanere fino alla scadenza contrattuale.

In dette clausole, con cui viene concordato il canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell"arco del rapporto, si giustifica il pagamento di un canone inferiore fino ad arrivare poi a quello definito, ad esempio, con l"esigenza di eseguire lavori di manutenzione negli immobili posti a carico del conduttore o per favorire l"avviamento commerciale dell"azienda di quest"ultimo.

Per riferirci ad un caso pratico di determinazione del canone "a scaletta", si pensi alla ipotesi in cui le parti stabiliscano, ad esempio, un canone annuo di € 24.000,00 da pagarsi in rate mensili di € 2.000,00 dandosi reciprocamente atto che per i primi due anni, per assicurare l"avviamento  e la stabilizzazione della attività commerciale del conduttore, con la fidelizzazione della clientela, quest"ultimo dovrà pagare il canone ridotto di € 1.500,00, quello di € 1.750,00 per il terzo e quarto anno, € 2.000,00 per il quinto e così di seguito, oppure quando il pagamento della somma effettiva di € 2.000,00 mensili debba avvenire dal terzo anno in poi fino alla scadenza.

Orbene, l"indirizzo tradizionale in subiecta materia ribadito da due recenti decisioni della Corte Regolatrice 15/11/2016 n° 23195 e 14/03/2017 n° 6474, è orientato nel senso di ritenere la nullità del patto di determinazione differenziata nel tempo del canone di locazione commerciale, scaturente dal combinato disposto degli artt. 32 e 79 della L. 392/78 laddove le parti non abbiano vincolato detta determinazione differenziata alla ricorrenza di elementi oggettivi e predeterminati, idonei ad influire sull"equilibrio economico degli interessi contrattualmente disposti non potendo tale omissione che esprimere una sostanziale volontà elusiva delle norme citate (vedasi anche in precedenza Cass. 2770/1993; Cass. 9878/1914; Cass. 5632/1997; Cass. 1070/2000; Cass. 5349/2000; Cass. 10834/2011; Cass. 17061/2014).

In altro senso, la legittimità della clausola in questione "deve essere ancorata ad elementi predeterminati nel contratto idonei a regolamentare l"equilibrio economico del rapporto senza incidere sulla disciplina delle variazioni annue del potere di acquisto della moneta" mentre, al contrario, "è contra legem, e come tale nulla per violazione di una norma imperativa, se costituisce un espediente per neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, in violazione dei limiti quantitativi precisati dal sistema normativo; l"interpretazione di tale clausole, pertanto, deve tener conto dell"intero contesto delle clausole del contratto e del comportamento contrattuale ed extra contrattuale delle parti contraenti "(così testualmente la citata Cass. 6474/2017 ma v. anche la già citata Cass. 10834/2011; Cass. 17061/2014).

Ciò significa che nel contratto devono essere previsti espressamente quei fatti predeterminati idonei ad influire sull"equilibrio economico del rapporto secondo la comune visione dei paciscenti e del tutto indipendenti dalle variazioni annue del potere di acquisto della moneta.

A titolo di esempio, integrerebbe la condizione suddetta la previsione che nei primi anni del contratto il canone debba essere pagato in misura ridotta rispetto a quella pattuita in attesa di quella crescita commerciale dell"azienda locataria in grado di pronosticarsi secondo l"id quod plerunque accidit.

In buona sostanza, le parti stabiliscono che debba essere ragionevolmente prevedibile l"aumento e fidelizzazione della clientela con la conseguenza che dopo un determinato periodo di tempo non sarebbe più giustificabile il pagamento di un canone ridotto. In un caso deciso da Cass. 6695/1987, che intra riprenderemo, doveva ritenersi valida la clausola di determinazione convenzionale del c.d. "canone a scaletta" di una sala cinematografica rapportato al costo unitario del biglietto ed al numero dei biglietti venduti annualmente.

Al contrario, non sussisterebbero dette condizioni laddove fosse fatto genericamente riferimento a dei lavori di manutenzione del locale idonee ad incrementare il valore dell"immobile e, quindi, a giustificare un aumento del canone.

Abbiamo richiamato la decisione della Cassazione 6695/1987 in quanto ritenuta fondamentale nello influenzare le successive pronunce del S.C. nel senso dell"indirizzo (c.d. tradizionale) che si è andato formando e consolidando.

Ma una recente decisione della S.C. del 10/11/2016 n° 22909, affrontando analiticamente la problematica in questione, ha però posto in luce come l"accennato effetto della pronuncia del 1987 sia stato frutto di una errata lettura della quale, al contrario, non è desumibile alcun passaggio argomentativo che possa declinare verso un significato "condizionante (in senso, per così dire, sospensivo del pieno esercizio della libertà contrattuale) dei c.d. elementi predeterminati ed idonei ad influire sull"equilibrio economico del sinallagma contrattuale, del tutto indipendenti dalle variazioni annue del potere di acquisto della moneta". In buona sostanza, la decisione 6695/1987 avrebbe viceversa affermato "la piena ed incondizionata libertà delle parti di assicurare al locatore un corrispettivo crescente sempre in termini di valore reale durante l"arco dello svolgimento dello stesso rapporto".

Una impostazione dalla quale prende le distanze la citata sentenza 22909/2016 che ha avuto cura di dettare i seguenti principi di diritto.

"Alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola in cui venga pattuita l"iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell"arco del rapporto; e ciò, sia mediante la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo; sia mediante il frazionamento dell"intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione; sia correlando l"entità del canone all"incidenza di elementi o di fatti (diversi dalla svalutazione monetaria) predeterminati e influenti, secondo la comune visione di paciscenti, sull"equilibrio economico del sinallagma.

La legittimità di tale clausola dev"essere peraltro esclusa là dove risulti – dal testo del contratto o da elementi extratestuali della cui allegazione deve ritenersi onerata la parte che invoca la nullità della clausola – che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall"art. 32 della legge n. 392 del 1978 (nella formulazione originaria ed in quella novellata dall"art. 1, comma nono – sexies, della legge n. 118 del 1985), così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, primo comma, della stessa legge".

La presa di posizione di cui appena si è discusso e l"adozione di altre decisioni, sempre della Sezione 3^a della S.C., che richiamano l"indirizzo tradizionale (v.  Cass. 23195/2016) ha avuto l"effetto di sollecitare l"intervento del Presidente della Sezione predetta affinché valuti la sussistenza delle condizioni di cui all"art. 375 ultimo comma c.p.c. per la trattazione nel contraddittorio partecipato della pubblica udienza (ordinanza interlocutoria Cass. 21/03/2017 n° 7198).

Per completezza è bene ricordare che la legittimità della previsione dei canoni a misura crescente negli anni, va riferita al momento genetico del contratto e, quindi, laddove pattuita ab origine con la stipula del contratto stesso e non può intervenire successivamente, pena la sua nullità (v. Cass. 24/03/2015 n° 5849).

Concludendo e sintetizzando la complessa problematica, si può affermare che sulla base dell"indirizzo più accreditato le clausole che prevedono aumenti progressivi c.d. "a scaletta" sono valide alle seguenti condizioni.:

1. siano fissate ab initio, cioè alla firma del contratto di locazione;
2. che siano ancorate ad elementi oggettivi e predeterminati idonei ad influire sull"equilibrio del sinallagma contrattuale;
3. prevedano un canone finale fisso rispetto al quale i canoni minori costituiscano stadi intermedi per giungere al corrispettivo effettivo prefissato;
4. non costituiscano un espediente per aggirare una norma imperativa di legge (art. 32 L. 392/78) circa le modalità ed aggiornamento del canone, con onere di allegazione e prova a carico di chi invoca la conseguente nullità.